Imposte sugli Affitti
In questo articolo tratteremo le imposte che gravano sui fitti. Innanzitutto bisogna specificare che esistono due regimi fiscali, uno che definiremo ordinario e l’alto denominato cedolare secca. La scelta di quale applicare spetta esclusivamente al proprietario dell’immobile, avendo però l’obbligo di informare l’inquilino della scelta. La convenienza di uno o dell’altro regime varia di caso in caso in linea di massima si può stabilire che più è alto il reddito complessivo più risulta conveniente la cedolare secca. Vediamo nel dettaglio le differenze:
REGIME ORDINARIO
Con il regime ordinario vanno versate le seguenti imposte: Irpef, l’Imposta di registro e l’imposta di bollo.
Irpef
I redditi derivanti dai fitti vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi usufruendo però di una piccola riduzione che dal 2014 è pari al 5% (negli anni precedenti era del 15%) in pratica se il canone annuo è di 10.000 € vanno dichiarati solo 9.500, tale riduzione aumenta al 30% se l’alloggio è stato locato con un canone concordato. Ovviamente tale imposta è totalmente a carico del proprietario.
Imposta di registro
Tale imposta va calcolata sul canone annuo, l’aliquota varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile:
Fabbricati per uso abitativo 2%
Fabbricati strumentali per i soggetti passivi di I.V.A. 1%
Fabbricati strumentali per i soggetti non passivi di I.V.A. 2%
Fondi rustici 0,50%
Altri immobili 2%
L’imposta di registro va versata prima della registrazione del contratto, utilizzando il Modello F23. Può essere versata di anno in anno, o in una unica soluzione per l’intera durata del contratto, chi sceglie questa seconda opzione ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67,00 €. Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile. In pratica per un contratto di 10.000 € l’aliquota va calcolata solo su 7.000 €.L’imposta di registro va versata anche in caso di cessione o risoluzione del contratto per un importo fisso di 67,00 €.
Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, va applicata una marca da bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe.
L’imposta di registro e quella di bollo sono a carico sia del proprietario che dell’inquilino
CEDOLARE SECCA
La cedolare secca sugli affitti è un'imposta che sostituisce quelle del regime ordinario sopraelencate. Possono aderire a tale regime fiscale solo le persone fisiche, e solo per immobili ricadenti nelle categorie catastali A ad eccezione di A/10 (Uffici).
L’importo di questa imposta si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo, ridotta al 15% per i contratti di locazione a canone concordato (nel quadriennio 2014-17 l'aliquota sarà del 10%). Il versamento dell’imposta segue le regole dell'Irpef, e va diviso in Acconto (95%) e Saldo (5%). L’acconto va suddiviso anch’esso in due rate a meno ché l’importo della prima rata non risulti inferiore a 257,52 € in questo caso l’acconto sarà versato per interno nella seconda rata. I pagamenti che andranno effettuati con il modello F24 dovranno rispettare le seguenti scadenze:
1°Rata d’acconto del 38% (ovvero 40% del 95%) da versare entro il 16 Giugno o il 18 Luglio con un tasso d’interesse dello 0,4%. Il codice tributo da utilizzare sul modello di pagamento è 1840
2°Rata d’acconto del 57% (ovvero 60% del 95%) da versare entro il 30 Novembre. Il codice tributo da utilizzare sul modello di pagamento è 1841
Rata di Saldo del 5% da versare entro il 16 Giugno dell’anno successivo. Il codice tributo da utilizzare sul modello di pagamento è 1842
Ovviamente tale imposta è totalmente a carico del proprietario.
La scelta della cedolare secca comporta il blocco del canone annuo che non può essere aumentato in alcun modo per tutta la durata dell’opzione.